La vente à réméré, appelée également « vente avec faculté de rachat », fait sans doute partie des actes de vente les moins connus en France. Le terme « réméré » vient du latin « redimere » qui signifie « racheter ». Son fonctionnement résulte de l’article 1659 et suivants du Code civil, qui stipule que « la faculté de rachat est un pacte par lequel le vendeur se réserve de reprendre la chose vendue, moyennant la restitution du prix principal et le remboursement [de frais]. »
La vente à réméré : pour qui ?
La vente à réméré concerne des personnes en situations difficiles et qui ont du mal à obtenir un crédit.
Ainsi les personnes interdites bancaires ou fichées Banque de France fichages FCC – FICP – FIBEN, les personnes qui souhaitent éviter ou sortir d’un plan de surendettement déjà mis en place par la Banque de France, et plus généralement celles en situation délicate : divorce, chômage, contrôle fiscal etc… sont concernées.
Alors faut-il préconiser ce type de montage ?
OUI s’il permet de solder tous ses crédits d’un seul coup comme nous le verrons
1°) A partir du moment où nous sommes dans une vente temporaire, le prix s’en ressentira.
D’abord parce que le domicile principal ou secondaire sera cédé entre 50 et 80% de sa valeur vénale.
Ensuite parce qu’une indemnité d’occupation sera due pour permettre de continuer à y résider (loyer).
Enfin parce que le rachat du bien entraînera une indemnité pour l’investisseur, un coût d’expertises (bilans énergétiques etc…), des émoluments du notaire, des frais de désinscription hypothécaire…).
2°) Ce montage permettra de solder ses dettes et de se faire déficher du FICP
Le réméré est une solution pour permettre aux personnes en difficulté d’éviter une saisie judiciaire de leur bien et sa vente aux enchères.
Le principe du réméré
Le réméré est un contrat de vente, établi devant notaire, qui va garantir au vendeur la possibilité de racheter son bien ultérieurement. Le vendeur pourra continuer à occuper le bien et devra, dans ce cas, conclure un contrat d’occupation des lieux avec l’acquéreur et lui payer des indemnités d’occupation. Dans un contrat de réméré, on ne parlera pas de bail ni de loyer, mais plus précisément de contrat d’occupation des lieux (ou de convention d’occupation précaire) et d’indemnités d’occupation.
La vente à réméré comporte trois phases :
– recherche d’un investisseur et vente du bien à cet investisseur,
– occupation du bien et apurement de la situation financière,
– rachat effectif du bien.
S’il est mené à bien, le réméré aura permis à un débiteur de protéger son patrimoine et son niveau de vie, tout en restant discret, vis-à-vis de ses proches et de son voisinage, sur sa situation personnelle et cette procédure.
Le rachat du bien vendu en réméré
Lorsque la situation du vendeur est assainie, c’est à dire lorsqu’il a remboursé ses dettes et qu’il ne figure plus au fichier de la Banque de France, il a alors la possibilité de contracter de nouveau un crédit pour racheter son ancien bien immobilier. Cela suppose que sa situation professionnelle et son état de santé ne se soient pas dégradés depuis la mise en place de l’opération. Ne plus figurer dans le fichier des interdits ne constitue pas un droit à crédit et les banques sollicitées auront nécessairement connaissance du motif de l’emprunt et de l’existence du passé bancaire de l’emprunteur.
Selon l’article 1673 du Code civil : « le vendeur qui use du pacte de rachat, doit rembourser non seulement le prix principal, mais encore les frais et loyaux coûts de la vente, les réparations nécessaires, et celles qui ont augmenté la valeur du fonds, jusqu’à concurrence de cette augmentation. »
Pour cela, il doit respecter certaines conditions. Au-delà de l’apurement total des dettes, il devra souvent apporter la preuve que l’indemnité d’occupation a été payée à la bonne date et qu’aucun nouveau crédit n’a été souscrit durant cette période. Pour effectuer ce rachat, l’ancien propriétaire doit verser au notaire la totalité des sommes dues. Par ailleurs, il ne bénéficie pas du droit de rétractation.